КАК ПЕРЕВЕСТИ ЗЕМЛЮ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ
Приобретение земельного участка связано, как правило, с желанием его владельца построить там загородный дом. Возможно это или нет, зависит от категории и вида разрешённого использования земель. Но если участок уже куплен (либо есть намерение совершить сделку из-за соблазнительно низкой цены), а возводить на нём капитальные сооружения запрещено, неужели нет выхода? Конечно, есть. Нужно перевести землю из одной категории в другую.
Прежде чем говорить о практических действиях, познакомимся с теоретическими понятиями «категория» и «разрешённый вид использования» земли, чтобы чётко представлять, о чём идёт речь.
Категория земель в РФ — это часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определённый правовой режим. Все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий (Земельный кодекс РФ, ст. 7):
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли поселении;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
Кроме понятия «категория» существует ещё понятие «разрешённый вид использования» земли. Разрешённых видов использования может быть очень много. Например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под строительство многофункционального производственно-складского комплекса, под садоводство, под сельскохозяйственную деятельность и т. д. Список этот достаточно обширный. Земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешённый вид использования. Скажем, как земли поселений, так и земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Земли, подходящие для строительства
Остановимся на основных вариантах, подходящих для возведения индивидуального жилья. В первую очередь это земли поселений, то есть земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделённые чертой этих поселений от земель других категорий. Они обычно представлены двумя разрешёнными видами использования: для ИЖС и ЛПХ. Строительство дома, а также прописка в нём возможны и в том и в другом случае.
Подходят для возведения жилья и земли сельскохозяйственного назначения — запертой поселений. Но здесь много нюансов, и потому перед покупкой участка этой категории нужно обязательно поинтересоваться разрешённым видом использования земли. Дело в том, что данная категория неоднородна. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют, во-первых, сельскохозяйственные угодья, которые подразделяются на пашни, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Во-вторых, территории, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских поселений (но не позднее 1 января 2010 г.), процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет выглядеть следующим образом. Заинтересованное лицо подаёт заявление в органы местного самоуправления с просьбой включить участок в границы данного поселения. Орган исполнительной власти субъекта РФ в течение тридцати дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. Однако если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляют на согласование с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, например в Рослесхоз. В течение месяца эти органы должны дать свой ответ. В случае отсутствия ответа по прошествии месяца вопрос считается согласованным».
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, поэтому частная застройка на них запрещена. В случае, когда необходима площадь для строительства, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или земли худшего качества по кадастровой стоимости. Возведение индивидуального жилья на землях сельхозназначения второго типа имеет следующие особенности. Так, если указан разрешённый вид использования «дачное строительство» (ДС), то практически никаких отличий от ИЖС на землях поселений не существует. В этом случае также можно строить дом и прописаться в нём.
Разрешённый вид использования «садоводство» имеет некоторые минусы. В садовом товариществе практически невозможно прописаться, кроме того, строительство там регламентировано «Законом о садоводческих объединениях граждан». В частности, возведение строений осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Контроль над соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит его правление, а также инспекторы государственных органов, отслеживающие соблюдение норм законодательства, организация, разработавшая проект освоения данной территории (в порядке авторского надзора), органы местного самоуправления. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом застройки.
Вид использования «личное подсобное хозяйство» идентичен садоводству, но не во всех районах разрешено строительство на таких участках (сведения об этом можно получить в местных органах власти). Интерес для частных застройщиков, особенно для тех, кто мечтает о собственной усадьбе, представляют сельскохозяйственные земли с видом использования «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства» (КФХ), то есть для хозяйственной деятельности, направленной на производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции. Это участки площадью от одного гектара и выше. Единственный недостаток в данном случае — необходимость «фермера» вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчёты в налоговую инспекцию в качестве индивидуального предпринимателя. Впрочем, лазеек для выхода из такой ситуации достаточно. Так, например, наличие сада уже можно считать результатом ведения фермерской деятельности. А вот если ваш участок имеет разрешённый вид использования «огородничество», то на нём вообще нельзя ничего построить, поскольку такая земля предназначена только для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Исходя из вышеизложенного вполне понятно, почему участки категории «земли поселений» стоят гораздо дороже, чем земли сельскохозяйственного назначения.
Что на что менять?
Итак, ваш участок по документам не подходит под жилищное строительство. Какой существует выход из этой ситуации? Всё зависит в первую очередь оттого, что именно вы собираетесь изменить — категорию или разрешённый вид использования земли. Юристы сразу скажут, что изменить вид гораздо проще, чем категорию. Главное различие этих двух процедур состоит в том, что изменение разрешённого вида использования проходит на более низком административном уровне, чем изменение категории. К примеру, «неудобоваримое» для строительных целей «огородничество» вы можете поменять в рамках всё той же категории «земли сельхозназначения» на «дачное строительство». А вот изменить эту категорию на «земли поселений» с разрешённым видом использования ИЖС будет намного сложнее.
Каким образом земли одной категории можно перевести в другую, регламентирует Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ), вступивший в силу с 5 января 2005 г.
Так, согласно этому документу, существует семь причин, по которым можно изменить категорию земель сельхозугодий. Первая — консервация земель, то есть временное исключение из хозяйственного оборота, осуществляемое для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации территорий, подвергшихся загрязнению.
Вторая — создание особо охраняемых природных территорий. Третья — установление или изменение черт поселений, например расширение муниципального образования (города, посёлка).
Четвёртая — строительство промышленных объектов (только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства). Пятая — включение непригодных для сельскохозяйственных работ земель в состав земель лесного или водного фонда либо земель запаса. Шестая — сооружение на этих землях дорог, линий электропередачи или связи, нефте- и газопроводов, железнодорожных линий и т. д.
Последняя причина связана с выполнением РФ международных обязательств. Например, земли сельхозугодий могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства. Исключение составляют лишь участки, кадастровая стоимость которых более чем на 30% превышает средний по району уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 172-ФЗ их перевод в другую категорию не допускается.
Процедура изменения разрешённого вида использования земель занимает на практике от 7 месяцев до года. На любом этапе вы можете получить грамотный, аргументированный отказ. После положительного рассмотрения на местном уровне документы по изменению назначения (абсолютно независимо от площади участка) в обязательном порядке направляют на согласование. Если решение положительное, то в отдел районного управления поступает ответ за подписью руководителя управления о внесении в подраздел государственного реестра земель сведений о разрешённом виде использования земельного участка. Проводится пересчёт кадастровой стоимости и учёт участка в кадастре с новым видом использования. После получения выписки из государственного земельного кадастра вносятся изменения в единый государственный реестр прав. Оформлять или нет новое свидетельство о государственной регистрации права собственности — на усмотрение владельца.
Как отмечают специалисты, работающие в области загородной недвижимости, застройщики коттеджных посёлков, а также частные лица используют для изменения категории сельхозугодий третью из указанных выше причин. И, идя по этому пути, получают самую заветную категорию — «земли поселений» с видом разрешённого использования ИЖС. Кроме сельхозугодий можно поменять категорию и других земель, однако в каждом случае есть свои нюансы и ограничения, определённые Законом № 172-ФЗ. Поскольку на практике в большинстве своём собственники участков изменяют категорию «земли сельхозназначения», то остановимся на особенностях изменения только этой категории.
Изменение разрешённого вида использования земли
А теперь рассмотрим алгоритм перевода. Вначале коснёмся вопроса изменения вида использования земли. Он решается, как правило, на уровне органов местного самоуправления. Заинтересованное лицо (заявитель) обращается с соответствующим ходатайством в уполномоченные исполнительные органы, в чьём ведении находится земельный участок.
В ходатайстве необходимо указать: кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которой он входит, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; обоснование перевода участка из одной категории в другую (например, для жилищного строительства); подтверждение прав на земельный участок. Помимо ходатайства в уполномоченный орган нужно также представить следующие документы:
— выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимом земельном участке;
— копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
— копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или из Единого государственного реестра юридических лиц;
— выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок.
В течение полутора-двух месяцев с момента получения ходатайства и приложенных к нему документов уполномоченный орган назначает публичные слушания по данному вопросу. Они организуются и проводятся в порядке, определённом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. Извещение о проведении слушаний по вопросу об изменении разрешённого вида использования земли публикуется на официальном сайте муниципального образования и в местной прессе. В результате слушаний принимается акт о переводе земель либо об отказе в ходатайстве. Органы местного самоуправления должны принять акт не позднее двух месяцев с момента поступления ходатайства.
Перевод в другую категорию
Если же речь идёт об изменении категории земли, то эта процедура осуществляется уже на уровне субъекта РФ. В частности, перевод земель в категорию «земли поселений» сегодня регламентирует вступивший в силу с 1 января 2007 г. Федеральный закон № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому документу, с 1 января 2007 г. до утверждения генеральных планов городских округов и поселений, а также схем территориального планирования муниципальных районов (ныне уже устаревших), но не позднее 1 января 2010 г. решение о включении земельных участков в границы населённых пунктов и об их исключении из таких границ принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Таким образом, процедура перевода земли из категории сельхозназначения в категорию «земли поселений» будет проходить в два этапа. Сначала на уровне органов местного самоуправления (она описана выше), затем — на уровне субъекта РФ.
Землю можно перевести из одной категории в другою либо добиться изменения разрешённого вида использования земельного участка внутри имеющейся категории. В первом случае процедура является более сложной
Акт о переводе земель содержит следующие сведения: основания изменения категории; описание местоположения земель с указанием границ, а также для участков — их площади и кадастрового номера; наименование категории, перевод из которой производится, и категории, перевод в которую производится. Акт направляют заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия. В течение десяти дней копию акта направляют в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения изменений в документы государственного земельного кадастра. Переоформления правоустанавливающих документов на участки, в от ношении которых приняты акты об изменении категории земель, не требуется.
Далеко не всегда собственник участка может ожидать положительного решения. В каких же случаях фортуна не столь благосклонна? Это возможно и на этапе подачи ходатайства, и на этапе принятия решения по вопросу изменения разрешённого вида использования или перевода земли в другую категорию. Отказать в рассмотрении ходатайства могут по двум причинам (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ): если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо (например, не собственник участка) либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют установленным требованиям. Уполномоченный орган, указав причины отказа, возвращает заявителю ходатайство в течение 30 дней.
На этапе принятия решения по вопросу перевода земли в другую категорию отказать могут в следующих случаях (ст. 4 Закона № 172-ФЗ):
— изменение категории земельного участка ограничено или запрещено на федеральном уровне (Например, земли лесного фонда делятся на лесничества и лесопарки. Согласно ст. 186 Земельного кодекса РФ запрещён перевод лесопарков в земли иных категорий.);
— государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
— установлено несоответствие испрашиваемой категории утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.
Акт об отказе в переводе земли в другую категорию можно обжаловать в судебном порядке (гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ).